부동산 최우선변제는 특정 부동산에 대한 채무 상환 순서에서 최우선적으로 변제되어야 하는 채권을 의미합니다. 이는 주로 부동산을 담보로 한 대출에서 발생하며, 최우선 변제권이 있는 채권자는 다른 채권자보다 먼저 상환을 받게 됩니다.
전월세 보증금 최우선 변제에 대해서는 자취하는 학생, 직장인 분들이라면 꼭 알고 계셔야 하는 부분입니다.
최우선 변제라는 단어 자체는 일반적으로 공인중개사무소 전월세 계약에서 사용하는 단어지만 정확한 이름은 (보증금 중 일정액 보호)입니다.
요즘 이슈가 되고 있는 전세사기에 대한 내용들로 인해서 전월세 계약 시 보증금을 안전하게 지킬 수 있을지에 대한 두려움이 많아지고 있습니다. 그래서인지 리스크가 있을 수 있는 전세계약보다 월세계약이 더 많아지고 있습니다. 하지만 월세도 보증금이 없는 게 아니기에 월세 계약에 들어가는 보증금도 안전하게 지킬 수 있는지 알아보겠습니다.
주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)에 의해서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 저희는 이걸 최우선변제라고 말하고 소액 임차인으로 분류됩니다. 소액 임차인은 보증금액이 얼마까지 소액임차인이냐는 지역에 따라 다르기 때문에 이 부분은 사진으로 대체해서 올려드리겠습니다.
현재 서울시 기준으로 2021년 5월 11일 ~ 이후로 설정된 근저당권에 대해서는 5천만 원까지 최우선변제로 다른 담보물권보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 등기부등본상을구에 기록사항 없는 경우도 마찬가지로 5천만 원까지가 되겠죠
예를 들어 보증금 5천만 원 월차임 50만 원인 월세계약을 진행하기에 앞서 등기부등본을 확인해 보았을 때 근저당권이 설정되어 있고 최초설정일자가 2019년 10월 22일이라면 위 사진에 기재된 내용처럼 2018년 9월 18일 ~ 21년 5월 10일까지는 3700만 원이라고 되어있네요 여기서 내가 계약할 물건지의 근저당권이 해당 연도 안에 걸쳐있다면 3700까지가 최우선 변제금이 됩니다. 3700만 원에 정확하게 맞춰서 계약할 수 있는 경우에는 일부러 그렇게 진행하려는 계약자분들도 있습니다. 여기서 만약 5000만 원 보증금이 들어간 경우에는 어떤 식으로 나머지 1300만 원은 어떤 식으로 보호받을 수 있는지에 대해서는 경매로 넘어가는 경우를 알아봐야 하기에 다른 글로 정리하여 올려드리도록 하겠습니다. 월세 계약이고 최우선변제금과 큰 차이가 없는 정도의 보증금이라면 크게 걱정하실만한 일은 없을 것입니다.
지역별 우선변제금의 차이는 당연히 지역별 부동산 시장의 시세자체가 다르기에 우선변제금도 다를 수밖에 없습니다.
여기서 보증금이 많이 높아지는 전월세 계약이라면 선순위 권리도 정확하게 팩트체크를 하는 게 보증금을 지키는 첫 번째 순서입니다.
지금까지 전월세 보증금 최우선변제에 대하여 간단하게 알아보았습니다.
부족한 내용은 지속적으로 수정해 놓도록 하겠습니다.
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