2024년 2월 10일 작성중
현재 무직자 / 프리랜서 청년버팀목(HUG)이 막혀서 접수조차 받아주지 않고 있습니다.
현재로서는 재직자 기준으로만 가능합니다.
제가 활동하는 지역 기준으로 말씀드리는 내용이니 참고부탁드립니다.
관악구/동작구/영등포구/구로구
최근 1년이내에 전세 사기부터 시작해서 여러 피해자들이 나오고 나서부터는
전세에 대한 불안감 때문에 요즘 월세를 찾는 비중이 확실히 늘고 있습니다.
하지만 청년분들은 전세대출 이자가 저렴하기 때문에 월세에 대한 부담감이 커서 아직 전세도 많이 찾고는 있습니다.
중요한건 안전한 전세가 많지 않다는게 문제입니다.
그럼 현실적으로 어떤 전세를 구하는게 가장 확실하게 내 보증금을 지키는 방법일까요?
전세반환보증보험
답은 정해져 있습니다. 전세반환보증보험 입니다.
하지만 방을 구하시는 사회 초년생분들부터 30대분들까지 정확하게 전세반환보증보험에 대해서 인지를 못하고 있습니다.
전세 사기가 크게 터지고 나서부터는 보증보험에 대한 내용을 많은 분들이 알게되셨지만
보증보험 가입기준이나 어떤 건물이 가입이 되는지에 대한 정보는 없는 분들이 대부분입니다.
막연하게 부동산에 들러서 방을 보고나서 보험가입 가능하냐고 질문하시는 분들이 많습니다.
일반적으로 네이버부동산,다방,직방,피터팬 등 부동산 플랫폼을 이용해서 방을 보고 부동산을 컨택해서
많이들 찾아가실텐데....
플랫폼에 올라와있고 예산안에 들어오는 컨디션 좋은집들은 !!!...
전부 불가합니다.ㅜㅜ
뭐.. 한두개 정도는 되는곳도 있을거에요
제가 실무를 보고 있는 입장으로 말씀드리니 시간낭비 하시는일은 없길 바랍니다.
공동주택 공시가격이나 오피스텔 기준시가 x126% = 보증보험 가입금액입니다.
건축물 대장상에 다세대주택 / 도시형생활주택 / 오피스텔 / 아파트 등
개별등기가 되어 있는 형태의 집들만 된다고 보시는게 편합니다.
다가구주택도 근저당권(은행대출)이나 선순위보증금(현재 입주한 임차인들의 보증금 합계액)이
현저히 적은 건물이고 공시가격안에 들어온다면 가능합니다.
다중주택은 임대인이 주택임대사업자 등록을 하였고 공시가격 150%이내 들어온다면 가능합니다.
주택임대사업자의 경우는 126% 아닌 150%로 계산하여 가입하기 때문입니다.
꼭 다중주택이 아니더라도 모든 건물에 임대인이 임대사업자라면 가입기준이 달라서 126% 아니어도
보증보험이 가능한 경우가 있으니 참고하시면 됩니다.
주택임대사업자 등록여부는 등기부등본상에 기재되어 있으니 발급하여 보시면 확인가능합니다.
방을 찾는 기준에 대한 이야기
역세권
방을 구하는 모든 손님들이 기본적으로 찾는 조건이 바로 역세권입니다.
하지만 이 역세권에 있는 오피스텔은 대부분 월세이고 전세는 찾기가 힘듭니다.
전세가 있지만 실거래가격보다 전세금이 더 높은 역전세 매물이 대부분입니다.
지하철역 근처라 하면 보통 일반상업지역 or 준주거 지역입니다.
넓은 도로에 근접해 있는 위치에 보통 고층 오피스텔을 건축할 수 있습니다.
역 근처 오피스텔은 규모가 크기 때문에 보통 건물 전체를 1인이 소유하는 경우는 드물고
분양을 통해서 각 호실마다 임대인이 다른 경우가 대부분입니다.
초역세권의 오피스텔을 분양받는 이유는 실거주보다는 투자목적이 대부분일겁니다.
투자라하면 시세차익을 본다거나 장기간의 월세수익을 목표로 합니다.
전세를 준다는건 계약금만 지불하고 전세금으로 나머지 잔금을 치르는 형식으로
오피스텔을 구매하는 경우입니다.
보통 전세를 주는 오피스텔들이 보증보험 가입기준에 맞는 금액으로 방을 내놓지 않습니다.
예를 들어 실제 거래가격이 1억5천만원의 오피스텔의 전세가 1.3억원에 나온다고 하면 나쁘지 않은 가격입니다.
하지만 실거래가격에 준하거나 더 높은 전세금을 받으려는 오피스텔을 볼 수 있습니다.
그런집을 역전세라고 합니다 그냥 고민조차 할 필요도 없습니다.
만약 위 설명한 보증보험 가입기준에 맞는 보증금액으로 나온 전세라면 고민하지 말고 진행하시면 됩니다.
*가입기준 확인하는법 사진 설명 및 링크
현실적인 기준 설정하기
지금부터 나열해 드리는 정도의 기준은 잡고 방을 구하러 다니시는걸 추천합니다.
사회초년생~30대중반 나이대의 대출받으시는 청년분들 대상입니다.
1. 방 크기가 작아도 신축급 컨디션의 역이랑 15분이내의 집에서 살고 싶다.(HF / 보증보험 불가 /1억초반)
2. 방 크기가 작아도 신축급 컨디션에 역에서 아주 가까운 거리에 살고 싶다.
( 가격대 높음/최소1억 중반~후반 HF전세or 월세) 보증보험 가입까지 생각하면 가격대 더 높아짐 )
3. 직장과 거리가 멀어도 방 크기는 최소 7~9평 정도여야하고 거실하나 룸하나는 있는 깔끔한 집에 살고 싶다
(HUG) 최소자본금 4500~5천 / 2억 중후반 방이 대다수 / 역과 거리 있음
4. 내가 찾는 지역내에서 지하철역과 5분이내의 역세권이어야 하고 방 컨디션은 최소 1.5룸에서 2룸까지 희망하고
보증보험 가입은 필수이다.(2억중후반 ~ 3억대 / 원하는 지하철역만 보기 힘들다)
5. 방 크기 무관, 컨디션은 적당히만 좋으면 된다. 무엇보다 보증금을 지킬 수 있는 안전한 집에 살고 싶다
(오피스텔 / 다세대 주택 등 낮은 가격대 허그 매물은 반전세가 많음 / ex : 보증금 8000 / 월세 30만 + 관리비 /
or 주택임대사업자 전세 1억~초반)
6. 방 크기 무관 예산 안에서 괜찮은 집 찾고 싶음 보증보험 되는집이 없다는거 알고 있고 HF로 진행하는데
최대한 권리분석했을때 안전한 집이면 OK(가성비 좋음)
근저당권(은행대출) , 선순위 보증금(입주한 임차인들의 보증금 합계액)까지 체크 후 진행
이정도로 스스로 기준이 잡혀있어야 방보실 때 시간절약도 되십니다.
아무래도 부동산 플랫폼이 현재의 시세라고 생각하는 분들이 많으셔서 시간낭비가 되는 경우가 대부분입니다.
근린생활시설 이라 대출이 안됩니다 !
문의를 많이 해보신분이라면 이런 말을 들어보신적 있으실거에요
근생은 보통 대출이 가능한 건축물 대장상의 용도가 주택인 것 과는 시세차이가 있습니다.
4~6천까지 시세 차이가 나기 때문에 부동산 플랫폼에 광고를 보게되면 일반적인 대출이 가능한 주택보다 저렴한대
컨디션은 더좋거나 비슷하니 연락을 많이 하게 되는겁니다
*근린생활시설에 대해서 더 알아보러가기(링크 추가 예정)
위 기준을 정하고 방을 보러 다니면 방을 보여주는 부동산 직원분들께서도 명확한 조건이 있으니
방찾는게 더 빠르고 확실하게 방이 있다 없다를 구분해 주실겁니다.
애매하게 조건이 걸쳐있는 집들은 포함시켜서 같이 보시다보면 사소한 부분까지 기준을 잡게 되실거에요
*해당글은 지속적으로 내용이 보완되고 추가될 수 있습니다.
시간이 나는대로 내용 추가하고 있습니다.
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